چگونه از کلاهبرداری مستاجران جلوگیری کنیم ؟ _ قانون روابط موجر و مستاجر _
چند سالی هست که خونه و مغازه ام رو اجاره میدم . تو این چند سال با افراد مختلفی آشنا شدم و تجربیاتی بابت نحوه اجاره دادن ملکی پیدا کردم که گفتم بد نیست اینها رو بنویسم ، بلکه راهگشا و نجات دهنده عده ای باشه .
اول باید بگم توی این ده سال که که خونه و مغازه ام رو اجاره میدم ، تقریبا 50 درصد مستاجران خوبن و 50 درصد هم بد . که این 50 درصد بد ، واقعا آمار خیلی بزرگیه و وحشتناک و باید مراقب باشیم که سرمون کلاه نذارند .
طبق تجربیاتم ، بیشتر اختلاف هایی که پیش میاد ، به خاطر اینه که اون مطلب مورد اختلاف ، در قرارداد اجاره تعیین تکلیف نشده . همچنین حس سرخوردگی و حس پائین بودن منزلت اجتماعی که توی بعضی مستاجران هستش باعث میشه که حق و حقوق مالک رو ندن و بخوان حقشو بخورند .
چند نکته راجع به آزانس های املاک :
1- دقت کنید که همه آژانس های املاکی که میبیینید ، دارای پروانه کسب نیستند ! یعنی خود این افراد به طور غیر قانونی دارن کار می کنند و اگه به مشکلی برخورد کنید ، مرجع درستی برای حل اختلافتون وجود نداره . پس دقت کنید اگه رفتید برای اجاره دادن ملکتون ، حتما پروانه کسب و تاریخ اعتبار اون آژانس رو طلب کنید .
2- همه آژانس ها ی املاک دارای اختیار دادن کد رهگیری به شما نیستند .
3- ی اشتباهی که وجود داره و خیلی رواج پیدا کرده ( توسط آژانس ها ) ، اینه که میگن حق کمیسیون ما این طوریه که پول یک ماه اجاره رو باید ، نصفیشو مستاجر به ما بده و نصفیشو هم موجر . که این کاملا غلطه . برای دیدن مقدار کمیسیون اجاره یا حالا خرید و فروش ، باید به سایت صنف املاک شهرستان خودتون مراجعه کنید و از اونجا مبلغ کمیسیون رو ( که خیلی کمتر از مبلغیه که خود املاکی ها میگن ) پیدا کنید . همچنین میتونید به صورت تلفنی بپرسید یا به صورت حضوری برید خود صنف بپرسید . در ضمن کمیسیون تمدید اجاره خیلی کمتر از مقداریه که املاکی ها طلب میکنند .
4- موقع تنظیم قرارداد اجاره ، حتما یک نسخه کپی از کارت ملی مستاجر رو ازش بگیرید و همچنین دقت کنید که مستاجر قرارداد رو جلوی چشم شما امضاء و حتما هم انگشت بزنه و دقت کنید که آژانس هم قرارداد اجاره رو مهر و امضاء کنه .
اما طبق تجربیاتی که داشتم ، به خصوص برای اجاره دادن ملک ، نه تنها نیازی به آژانس املاک ندارید ، بلکه ممکنه همین امر به ضرر شما تموم بشه ، بنا به دلایل زیر :
1- برگی که آژانس ها به شما به عنوان قرارداد میدن ، با برگی که خودتون بنویسید ، از لحاظ حقوقی هر دوتاش سند رسمی محسوب نمیشه و ارزش حقوقی هر دو آنها یکسان هست .
2- چیزی رو که خودمون میتونیم بنویسیم ، چرا بیایم بدیم بنگاه بنویسه و ازمون پول بگیره ؟
3- طبق تجربیات بنده ، قرارداد های اجاره ای که آژانس ها مینویسند ، خیلی ناقص هست و همین امر باعث و منشاء بروز اختلافات بین موجر و مستاجر میشه . پس بهتره خودمون قرارداد اجاره رو بنویسیم تا هر چیزی و که مد نظرمون هست به طور کامل و دقیق توش بیاریم که بعدا دچار مشکل نشیم . در ضمن در نظر داشته باشید که برای این که قرارداد اجاره ای که خودتون نوشتید معتبر باشه ، باید دو نفر به عنوان شاهد نیز اون رو امضاء کرده باشند .
گاهی اوقات مجبور میشیم که قرارداد رو بنگاه بنویسه . مثلا ممکنه مستاجرمون میخواد پروانه کسب بگیره و یکی از مدارکی که برای صدور پروانه کسب میخوان اینه که باید اجاره نامه ای داشته باشه که بنگاه نوشته باشه . یا ممکنه برای ثبت یک شرکت ، نیاز به اجاره نامه ای باشه که بنگاه نوشته باشه و ...
در این مواقع شما اگه از قبل ، مستاجرتون بهتون اعلام نکرده باشه که اجاره نامه بنگاهی میخواد ، باید خودتون توی قرارداد این جمله رو بنویسید که اگه توی مدت زمان قرارداد ، مستاجر درخواست تنظیم قرارداد توسط بنگاه رو داشته باشه ، باید تمام و کمال حق کمیسیون بنگاه رو خود مستاجر بده . اگه هم از اولش بهتون این مطلب رو گفته ، شما میتونید که نصف حق کمیسیون رو خودتون بدید یا اینکه اصلا به اون شخص اجاره ندید یا هر جور دیگه که دوست داشته باشید .
فقط اینکه اگه مجبور شدید که اجاره نامه رو بنگاه بنویسه ، توی اون باید مشخص کنید که حق کمیسیون توسط چه کسی یا کسانی پرداخت بشه و همچنین باید به اون شخص بنگاهی بگید که توی قرارداد اجاره بنویسه که این قراردادی که خودتون تنظیم کرده اید ، جزء لاینفک ( متمم ) قرارداد اجاره هست و اگه توی قرارداد اجاره ای که توسط بنگاه تنظیم میشه ، بندی هست که در تضاد با قرارداد شماست ، اون بند رو خط بزنه . همچنین نسخه های قرارداد شما که نزد خودتون و مستاجرتون هست رو بنگاه امضاء و مهر بزنه .
ی مطلب دیگه اینکه ، میزان اجاره ای که دریافت می کنید خالص نیست . مثلا باید عوارض نوسازی یا عوارض کسب و پیشه شهرداری رو خود مالک بده . همچنین اگه ملکی داشته باشید که مبلغ اجاره اون زیاد باشه و بالاتر از مساحت خاصی باشه ( خودتون تحقیق کنید از چه مساحتی به بالا براتون مالیات بر اجاره میارن ) و اگه ملک شما توسط مستاجر به واسطه شغلی که توش داره ، براش توی اداره دارایی پرونده ساخته باشند ( یا به هر طریقی اداره دارائی متوجه شده باشه که شما ملکتون رو اجاره داده اید ) ، باید مالیات بر اجاره رو هم خود مالک بده . پس همیشه این مطلب رو در نظر داشته باشید و با توجه به این مطلب ، میزان اجاره رو تعیین کنید . در صورتی که معلوم نیست مالیات بر اجاره براتون بیارن یا نه ، توی قرارداد میتونید بنویسید که اگه مالیات بر اجاره براتون آوردند ، پرداخت اون با مستاجر باشه ( در صورتی که مبلغ اجاره رو بدون در نظر گرفتن مالیات بر اجاره ، تعیین کرده باشید ) .
ی مطلب دیگه اینکه هیچ وقت گول افرادی که میان میگن : ما دسته چک نداریم . به خدا سر هر ماه که شد پول اجاره اتو تمام و کمال می ریزیم به کارتت ، رو نخورید . حتما حتما حتما این سه جزء رو از مستاجر دریافت کنید ( دقت کنید که همه اشو دریافت کنید ) و بعدا کلید ملک رو بهش تحویل بدید :
1- پول رهن . تجربه ثابت کرده که این پول نقدی که شما از مستاجر میگیرید ، نجات دهنده شما در قبال مستاجرهای کلاهبردار هست . پس مبلغ رهن باید به اندازه کافی باشه . یعنی چقدر ؟ به اندازه ای که پول مثلا خرید یک پکیج و پول دو ماه اجاره رو بتونه تامین بکنه . اگه مبلغ رهنتون کم باشه و مستاجر به ملکتون خسارت بزنه یا اجاره اشو نده ، برای اینکه به حقتون برسید ممکنه تو عذاب بیفتید و دردسر بکشید .
2- چک های اجاره : حتما بابت اجاره ، چک بگیرید . اول از مستاجر بخواهید که شماره حسابشو بهتون اعلام کنه و همچنین شماره بانک مربوطه . به بانک زنگ بزنید و ازشون راجع به خوش حسابی اون فرد با دادن شماره حسابش سوال کنید ( در حال حاضر از طریق سامانه بانک مرکزی می توانید نسبت به تعیین رنگ چک مورد نظر اقدام کنید . یعنی رنگ نمایش داده شده ، نشون میده که مستاجرتون خوش حسابه یا نه . رنگ سفید نشون میده که مستاجرتون چک برگشتی نداشته یا اگه داشته پاس کرده و ... ) . در تمامی مواردی که خودم استعلام کردم ، کارمندهای بانک بهم جواب دادن . سعی کنید برای هر ماه یک فقره چک بگیرید . اگه مستاجر گفت به اندازه کافی برگ چک ندارم ، دو ماه یک بار هم چک گرفتید مشکلی نداره .
یکی از روش های کلاهبرداری مستاجرها اینه که مثلا میگن : برای ماه آخر یا دو ماه آخر دیگه برگ چک ندارم و بخدا اونو میریزم به کارتت . به هیچ عنوان قبول نکنید و حتما برای تمام مدت اجاره ، چک بگیرید .
3- چک ضمانت تخلیه : دقت کنید که مبلغ این چک باید به اندازه یک و نیم برابر الی دو برابر قیمت ملکتون باشه . چرا ؟ چون ممکنه چند سال پشت سر هم ملکتون رو به شخص خاصی اجاره بدید و توی این چند سال مسلما قیمت ملک افزایش پیدا میکنه و مبلغ چک باید به اندازه ی قیمت ملک و بیشتر هم باشه که مستاجر اگه بیرون نرفت ، مجبور بشه مبلغ بالاتری از ارزش خونه رو پرداخت بکنه . اینجوری از روی اجبار هم که شده از ملکتون بلند میشه . دقت کنید که چک ضمانت تخلیه از همون شماره حسابی بهتون بده که از بانک استعلام کردید . دقت کنید که تاریخی رو مستاجر روی برگ چک نزنه ( چک های صیادی جدید که به اجبار تاریخ می خواد . تاریخ روی چک رو حدودا سه چهار روز بعد از مدت انقضای تاریخ سررسید اجاره بزنید تا اگه چند روز مستاجر در تخلیه ملک تاخیر داشت ، اشکالی نداشته باشه ) . حتما امضاء داشته باشه . خط خوردگی نداشته باشه . هیچ نوع توضیحی روش ننویسه . مثلا ننویسه بابت ضمانت تخلیه . شما میتونید سریال این چک رو توی قرارداد بنویسید و بنویسید که بابت ضمانت تخلیه هست .
به نظر من این چک تخلیه آخرین سد دفاعی مالک در برابر مستاجر هست . پس بهتره توی قرارداد بنویسید که این چک بابت تخلیه کامل ملک و تحویل کامل کلید ها به مالک و برداشتن هر گونه قفل مستاجر از ملک و تصرف کامل ملک توسط مالک و برچیدن ملحقاتی است که توسط مستاجر به ملک اضافه شده ( منظور تابلو و برچسب و .... است ) . و همچنین بابت پرداخت قبض ها و اجاره و خسارات احتمالی وارد شده به ملک و اینکه مالک حق داره از این چک به هر نحوی استفاده کنه تا به حق و حقوقش برسه . اینجوری که بنویسید ، اگه پول رهن بابت جبران خسارت ها کافی نباشه ، میتونید از این چک هم استفاده بکنید .
لطفا به چهره و فیزیک بدنی مستاجر دقت کنید . سعی کنید مستاجری رو قبول کنید که از لحاظ قدرت بدنی هم سطح یا ضعیفتر از شما باشه ، چون احتمال داره سر اجاره با اون شخص به اخلاف بر بخورید و کار به جاهای باریک بشه . به حس خودتون نسبت به اون شخص اعتماد کنید . بعضی مستاجرها گرگی در لباس میش هستند . از چهره خیلی ها میشه فهمید چه کاره هستند . همچنین اگه براتون مقدور بود ، از صاحبخانه های قبلیش ، راجع به اون شخص تحقیق کنید ببینید چطور آدمی هست .
اما نکاتی که باید توی قرارداد اجاره بنویسید :
شما باید توجه کنید که کلیه مطالبی که توی قرارداد های اجاره میبینید نوشتن ، در واقع بندهای قانون " روابط موجر و مستاجر " مصوب مجلس شورای اسلامی هست . شما میتونید این قانون رو توی اینترنت سرچ کنید و آخرین اصلاح آن را پیدا کنید و دانلود کنید و از روی اون نسبت به نوشتن اجاره نامه اقدام کنید . البته اگه یک نسخه اجاره نامه بنگاهی هم داشته باشید ، میتونید از روی اون نگاه کنید که ببینید چه بندهایی از این قانون رو توی اون اجاره نامه آوردند ( بندهای مهم ) .
حالا من ی قرارداد اجاره رو که خودم نوشتم ، اینجا برای نمونه کپی میکنم :
" بسمه تعالی "
**/**/****
قرارداد اجاره
- موجر : آقای*** فرزند *** به شماره شناسنامه *** صادره از *** و شماره ملی *** . محل اقامتگاه قانونی : *** – بلوار *** – کوچه *** – پلاک *** - تلفن : *** و ***
- مستأجر : آقای *** فرزند *** به شماره شناسنامه *** و شماره ملی *** – محل اقامتگاه قانونی : ***- شهرک *** – بلوار *** – بن بست *** – پلاک*** - تلفن : *** و ***
- مشخصات ملک مورد اجاره : یک باب مغازه تجاری شماره فرعی *** - اصلی *** از بخش *** شهر *** به مساحت *** متر مربع واقعدر بلوار *** خیابان *** .
- امتیازات : آب - برق - تلفن ثابت – کولر آبی .
- مدت زمان اجاره از تاریخ : *** تا تاریخ : *** به مدت 12 ماه ( دوازده ماه ) شمسی است .
- مبلغ اجاره شامل دو قسمت است :
الف ) مبلغ *** ریال (*** میلیون ریال) به عنوان ودیعه به موجر پرداخت خواهد شد .
ب ) مبلغ اجاره بها : ماهیانه *** ریال (*** میلیون و *** هزار ریال) میباشد . زمان پرداخت اجاره بها دهم هر ماه میباشد .
مستاجر چک های سریال *** از شماره حساب *** و سریال *** از همان شماره حساب و مبلغ
پانصد هزار ریال نقدی ، بابت سه ماه اجاره ( جمعا به مبلغ *** ریال ) به موجر داده است . همچنین چک های شماره سریال *** الی *** مجموعا به مبلغ *** ریال از شماره حساب *** از طرف مستاجر به موجر داده شده است . ( بنابراین جمع کل مورد اجاره میشود *** ریال ) .
- مبلغ *** ریال چک شماره سریال *** از شماره حساب *** ، از طرف مستاجر به عنوان ضمانت تخلیه نزد موجر باقی می ماند و پس از تخلیه کامل ملک و تحویل کلید به موجر و برداشتن قفل های خود از ملک و تسلیم کامل ملک به موجر و پرداخت کلیه بدهی هایِ خود به موجر ، پس از زمان انقضای اجاره ، به مستاجر برگردانده میشود در غیر اینصورت ، موجر حق دارد جهت استیفای حق و حقوق خود هر گونه استفاده ای را از چک به عمل آورد .
- مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید .
امضاء و اثر انگشت موجر امضاء و اثر انگشت مستاجر امضاء و اثر انگشت شاهد 1 و 2
- کاربری ملک مورد اجاره برای دفتر *** می باشد ( اجاره از نوع کسب و پیشه ) . هر گونه تغییر کاربری مغازه حتما باید با کسب اجازه ی کتبی از موجر ( امضاء و اثر انگشت موجر ) باشد .
- مستاجر ، گرفتن حق کسب و پیشه از موجر را ، از خود سلب می نماید .
- وضع موجود مغازه : فیلمی که از وضع موجود ملک مورد اجاره وجود دارد ، مورد تائید مستاجر می باشد .
پیاده روی جلوی مغازه : موزائیک شده و تمام موزائیک ها سالم و بدون ترک خوردگی هستند و در صورتی که مستاجر جهت حمل بار با وانت روی پیاده رو اقدام کند که منجر به شکسته شدن موزائیک ها شود ، مستاجر نسبت به تعمیر انها باید اقدام کند .
شیشه سکوریت : سالم و بدون خراشیدگی یا ترک خوردگی میباشد . در صورت نصب برچسب ، در زمان انقضای اجاره باید برچسب نیز کنده شود . قفل ها و یراق آلات و ملحقات مربوط به درب سکوریت سالم هستند .
درب کرکره ای : سالم و در حال کار کردن است .
نمای *** : نما سالم و بدون سوراخ و بریدگی و خراشیدگی و بدون هر گونه رد و اثری هستند .
کاشی های کف و دیوار داخل مغازه و سرویس بهداشتی : همه جاها سالم و بدون سوراخ و بریدگی میباشند .
گچکاری : همه محل های گچکاری سالم و بدون سوراخ هستند .
کولر آبی : مجموعه کولر و کانال و دریچه مربوطه سالم و در حال کار کردن است .
لوازم بهداشتی : روشوئی و پایه آن و دستشویی و شیر آلات و لوله ها بدون گرفتگی و نشتی ، سالم و در حال کار کردن هستند .
لوازم الکتریکی : کلید پریزها همگی سالم و در حال کار کردن هستند و مغازه داری *** عدد لامپ ال ائی دی و قابهای مربوطه و ***عدد لامپ مهتابی و هواکش و لامپ و حباب مربوط به سرویس بهداشتی میباشد که همگی سالم و در حال کار کردن میباشند .
پشت بام : ایزوگام است و شیرهای روی پشت بام سالم هستند . لوله آب باران سالم است .
کنتور آب و برق و ملحقات آنها : سالم و در حال کار کردن هستند .
- مستاجر حق سوراخ کردن و برش دادن و خراش دادن و ترک انداختن و ایجاد هر گونه رد و اثر روی هیچ نقطه از اجزاء مغازه و پیاده روی جلوی آن را ندارد .
- هر گونه تغییرات احتمالی در مغازه در ابتدا باید با مشاوره با موجر و کسب موافقت کتبی موجر ( امضاء و اثر انگشت موجر ) انجام شود .
- /هر گونه بهسازی داخل و خارج مغازه یا بهسازی دکوراسیون مغازه یا تعمیراتِ خودسر که توسط مستاجر انجام شود ، مورد تایید موجر نمی باشد و پرداخت هزینه آن فقط بر عهده مستاجر است و در پایان زمان اجاره مستاجر موظف است که بدون آسیب رساندن به مغازه ، مغازه را به حالت اولیه برگرداند .
امضاء و اثر انگشت موجرها امضاء و اثر انگشت مستاجر امضاء و اثر انگشت شاهد 1 و 2
- پرداخت قبوض آب و برق و تلفن و همچنین مالیات بر درامد مشاغل و مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر اجاره ، بر عهده مستأجر است و در صورت عدم پرداخت ، موجر می تواند از مبلغ ودیعه جهت پرداخت آن ها اقدام نماید .
- هر گونه تعمیرات جزیی از جمله سرویس سالیانه کولر آبی و شیرآلات و دربها و قفلها و یراق آلات و کلید پریزها و لامپها و.... به عهده مستأجر است . تعمیرات کلی مربوط به اصل بنا بر عهده موجر است ( در صورت بروز حوادث فورسماژور ، مثل سیل و زلزله ، جبران خسارت های وارد شده به اصل بنا بر عهده موجر است ) .
- مستاجر و موجر توافق کردند هر کدام که قصد فسخ قرارداد پیش از زمان انقضای اجاره را داشته باشند ، از یک ماه قبل این موضوع را به اطلاع دیگری برسانند و در طی این مدت مستاجر قبول کرده است که اجازه بازدید از مغازه را به مستاجر های بعدی بدهد .
در صورت پاس نکردن چک های اجاره یا عدم تخلیه مورد اجاره ، موجر حق دارد که قرارداد اجاره را به طور یکطرفه و بدون هیچ اقدام قانونی دیگری فسخ کند .
- این اجاره نامه فقط با توافق کتبی طرفین که به امضاء و اثر انگشت سبابه دست راست طرفین رسیده باشد با شرایط جدید اجاره بها ، که ده روز قبل از انقضای مدت اجاره ، تنظیم شده باشد و نسخه ی آن در دست طرفین باشد ، قابل تمدید خواهد بود ، وگرنه این اجاره نامه در راس انقضای مدت آن ، خودبخود فسخ شده تلقی خواهد شد و مستاجر موظف به تسویه حساب قبوض و تخلیه مورد اجاره میباشد و در صورت استنکاف از تخلیه ، علاوه بر پرداخت اجرت المثل به میزان اجرت المسمی در مدت تاخیر از تخلیه ، چک ضمانت تخلیه مستاجر ، به هر نحوی میتواند مورد استفاده ی موجر قرار بگیرد .
- نحوه تخلیه : مستاجر باید دو هفته قبل از تاریخ انقضای اجاره ، از موجر جهت بازدید از مورد اجاره دعوت کند . موجر ضمن بازدید از مورد اجاره ، درباره تعمیر خرابی های احتمالی وارد شده با مستاجر صحبت میکند . مستاجر قبل از انقضای تاریخ اجاره موظف است نسبت به تعمیر خرابی ها به شکلی که مورد رضایت موجر باشد اقدام کند و سپس ملک مورد اجاره توسط مستاجر مورد تمیزکاری مناسب قرار میگیرد و شستشو میشود و کلید مغازه تحویل موجر میشود . سپس موجر و مستاجر نسبت به قرائت کنتورها اقدام نموده و مستاجر نسبت به پرداخت قبوض و تسویه بدهی های احتمالی خود با موجر اقدام می نماید . در صورت نداشتن هیچ گونه بدهی به موجر ، پول ودیعه و چک ضمانت تخلیه مستاجر ، از طرف موجر به مستاجر برگردانده میشود .
- این قرارداد در سه صفحه مشتمل بر 20 بند و در دو نسخه ی یکسان تنظیم شده که یک نسخه آن نزد موجر و یک نسخه نزد مستاجر قرار می گیرد .
امضاء و اثر انگشت موجرها امضاء و اثر انگشت مستاجر امضاء و اثر انگشت شاهد 1 و 2
نحوه تحویل دادن ملک :
بعد از اینکه پول رهن و چک های اجاره و تخلیه را تمام کمال از مستاجر گرفتید ، مستاجر رو به محل ملک ببرید و کنتورها رو جلوی چشم مستاجر قرائت کنید و یادداشت کنید و اگر قبض های پرداخت شده قبلی را دارید ، کپی آن را در اختیار مستاجر قرار دهید تا مستاجر بدونه که در حال شروع اجاره ، ملک شما بدهی نداره . برای اینکه مدرک معتبری از وضع موجود ملک مورد اجاره داشته باشید ، در حضور مستاجر شروع به فیلم برداری از ملکتون بکنید . تمامی تجهیزات و لامپ ها و هر چی توی ملکتون هست رو جلوی چشم مستاجر راه اندازی کنید تا متوجه باشه که همه چیز سالم و در حال کار کردنه و از این مراحل فیلمبرداری کنید به گونه ای که توی فیلم از مستاجرتون بپرسید فلان چیز مورد تائید هست ؟ ایشون هم باید توی فیلم چهره اشون کملا پیدا باشه و هر چیزی رو که شما امتحان می کنید ، بگن بله مورد تائید هست . اینجوری دیگه بعدا نمی تونه زیرش بزنه که آره قبلا فلان چیز خونه خراب بوده از اول . سعی کنید ملکتون رو قبل از اجاره دادن تمیز کنید . از مستاجر بخواهید همین جوری که تمیز ملک رو تحویل میگیره ، تمیز شده هم تحویل بده . اگر ملکتون آپارتمان هست ، قبل از اینکه به اون شخص اجاره بدید ، با مدیر ساختمان هماهنگ کنید . توی قرارداد مشخص کنید که شارژ واحد مربوط به شما رو باید مستاجر پرداخت کنه . بعد از اینکه کلید رو تحویل مستاجر دادید ، چند باری به ملکتون سر بزنید ببینید چه خبره یا از مدیر ساختمان ی احوالی از مستاجرتون و ملکتون بپرسید .
برخی حقه های مستاجرها :
1- بعضی وقت ها مستاجرتون میاد میگه که من جای دیگه اجاره کردم و میخوام از ملک شما برم . چک های اجاره من رو بده که برم بدم صاحبخونه جدیدم . شما باید مراقب باشید که به هیچ عنوان تا مغازه یا خونه اتونو به طور کامل تخلیه نکرده و با شما تسویه حساب نکرده ، چک هاشو پس ندید . پول رهنشو تا باهاتون تسویه حساب کامل نکرده ، پس ندید . در ضمن وقتی چک ها رو دارید پس میدید ، حتما حتما روی یک کاغذ شماره سریال و شماره حساب چک ها رو بنویسید و از مستاجرتون بخواهید که گواهی کنه که چک ها رو از شما پس گرفته و امضاء کنه و انگشت بزنه و تاریخ هم بزنه .
-توجه کنید که اگه ملک شما مسکونی باشه ، بیشتر توی تابستون ها مستاجر براتون پیدا میشه . بنابراین کاری که خود من میکنم اینه که در رابطه با خونه ، حق فسخ اجاره رو به مستاجر نمیدم . ولی برای مغازه مشکلی نداره که هر دو طرف ، حق فسخ اجاره رو داشته باشند . برای کمک به مستاجرتون ، اگه وسط سال خواست از خونه اتون بلند بشه ، میتونید بهش بگید که خود مستاجرتون بره براتون ی مستاجر جدید بیاره تا با فسخ قرارداد موافقت کنید . توجه کنید که تا با مستاجر جدید قرارداد امضاء نکردید و پول و چک نگرفتید ، با مستاجر قبلیتون تسویه حساب کامل نکنید .
2- مراقب باشید که مثلا شارژ نداده ، فرار نکنه بره . پول قبض ها رو بده .
3- گاهی اوقات مستاجرها از زن و دخترشون برای گول زدن شما استفاده میکنند . مثلا خانومشونو میفرستند که ملک رو اجاره کنه و اگه شما بوالهوس باشید ، توی دامشون میفتید و ممکنه موارد احتیاطی که گفتم رو رعایت نکنید ولی بعدا متوجه میشید که دچار خسارت و ضرر شدید . پس مراقب باشید .
4- گاهی اوقات ممکنه مستاجرتون بیاد برای اینکه فروشش بره بالاتر ، ی دکوراسیونی رو به مغازه اتون اضافه کنه . باید با این کار موافقت نکنید . چون مثلا بعد از یک سال که بخواد از مغازه بره بیرون ، این خرجی رو که کرده میخواد از شما بگیره . هر چند توی قرارداد آوردم که چنین حقی نداره ، ولی بازم اگه تونستید نذارید مستاجر توی ملکتون دست ببره و تغییرات ایجاد کنه و بعدا بخواد پولشو از شما بگیره .
( مستاجری بوده که اومده ی تغییراتی رو توی یک ملکی که اجاره کرده بوده انجام داده . بعدا که سر سالش بوده میخواسته بلند بشه ، برای اینکه مجبور نباشه اون تغییرات رو برطرف کنه و ملک رو به حالت اولیه در بیاره ، از تکنیک " مشتری قلابی " استفاده کرده . این تکنیک به این صورته که : زمانی که مستاجر میخواد از ملک شما بلند بشه ، به ظاهر برای دلسوزی شما ، برای شما مستاجر جدید میاره . مثلا یکدفعه ای میبینید شماره ناشناسی به گوشی شما زنگ میزنه میگه : ملکتونو میخواهید بدید اجاره ؟ شما هم میگی بله . طرف میگه منو فلانی ( مستاجر قدیمی ) معرفی کرده و من ملکتون رو به همین شکلی که الان هست میخوام . لطفا مستاجرتونو مجبور نکنید که تغییرات رو برگردونه . حیفه به خدا . این همه خرج کرده . من به همین شکل میخوام .-- مراقب باشید گول این جور افراد رو نخورید . در اصل ، این شخص فامیل یا دوست مستاجرتون هست و اگه گولشو بخورید ، بعد اینکه مستاجرتون رفت ، هر چقدر دیگه به اون شخص زنگ بزنید که آقا پاشو بیا ملک منو اجاره کن ، دیگه اصلا جوابتونم نمیده ! )
5- با مستاجرتون قرار بذارید اگه برای مغازه اتفاقی افتاد ( مثلا فرض کنید یکدفعه ای سقفش سوراخ شد ! ) ، مستاجر بدون خبر کردن شما یا سرِ خود نباید ملک شما رو تعمیر کنه و بعدا پولشو از شما بخواد . بلکه باید قبل از همه چیز شما رو خبر کنه تا خودتون اگه احتیاج به تعمیرات کلی باشه ، این کار رو انجام بدید .
6-بعد از این که مستاجر وسایل خودشو از ملک شما تخلیه کرد ، از شما میخواد که برای بازدید از ملکتون برید . سعی کنید همراه یکی دو نفر دیگه از اعضای خانواده اتون که ملک رو از قبل دیدن برید . چون ممکنه شما یک جای ملک رو نبینید و یادتون بره . کنتورها رو قرائت کنید . از مستاجر بخواهید همه قبض ها رو پرداخت کنه . همه جای ملک رو دقیقا نگاه کنید و همه چیز رو امتحان کنید . آب گرم داخل ساختمان ؟ رادیاتورها ؟ پکیج ؟ کولر : موتورش و پمپش ؟ کولر گازی؟ هود ؟ لامپها؟ کلید پریزها؟ دربها ؟ پرده ها ؟ آیفون ؟ کابینت ها ؟ سینک ها ؟ شیرآلات آشپزخانه و حمام ؟ هواکش ها ؟ شومینه ؟ کنترل از راه دور پارکینگ؟ انباری ؟ بالکن ها ؟دیوارها و کف ها و سقف ها ؟ دستشویی و روشویی؟ آئینه ؟ کمدها ؟ دریچه ها ؟ فلاش تانک ؟ گرفتگی لوله فاضلاب ها و آشپزخانه و حمام ؟
تجربه بهم ثابت کرده که حتی بهترین مستاجرها ، سعی در مخفی کردن عیب و ایرادی که درست کردن دارند و بعضی مستاجرها هم هی شما رو عجله میدن که به بازرسی مختصر اکتفا کنید . مراقب باشید که گولشونو نخورید و دقیقا ملکتون رو بررسی کنید . اگه عیب و ایرادی پیدا کردید ، از مستاجر بخواهید که اونو درست کنه . تا درست نکرده ، پول رهنشو پس ندید .
7- قبل از اینکه پول رهن و چک ضمانت تخلیه مستاجر رو پس بدید ، روی یک برگ کاغذ شماره چک تخلیه رو بنویسید و این نکته رو هم بنویسید که مستاجر گواهی میدهد که تمامی تجهیزات و وسایل و اسناد و مدارک عادی و مالی و پول و هر چیزی که توی ملک رو داشته تمام و کمال و بدون نقص ، تخلیه کرده و چیزی توی ملک باقی نگذاشته . از مستاجر بخواهید این گواهی رو امضاء کنه و انگشت بزنه و تاریخ بزنه و بعدا چک تخلیه اشو بدید . برای احتیاط بیشتر میتونید پول رهن مستاجر رو یکی دو روز بعد بدید و برای اطمینان ، یک بار دیگه برید کل ملک رو بررسی کنید . بعدا پول رهنشو پس بدید .
8- این مطلب اضافه شده در تاریخ 1400/12/23 : یکی از تکنیک هایی که مستاجرها به کار می برند اینه که وقتی به ملک شما خسارت می زنند و شما متوجه میشید و ازشون میخواهید که خسارت رو جبران کنند ، آنها برای اینکه از زیر بار جبران خسارت در برند ، میخوان یک کاری بکنند که شما رو توی تله بندازند . مثلا شما رو با حرف یا دست به یقه شدن تحریک میکنند که باهاشون درگیری فیزیکی پیدا کنید . بعدا زنگ میزنند به پلیس 110 تا بیاد شما رو بازداشت کنه . اینجوری شما رو تحت فشار میذارن که از گرفتن خسارت ازشون منصرف بشید . بنابراین وقتی دیدید مستاجرتون به ملکتون خسارت زده ، تلفنی ازش بخواهید که خسارت رو جبران کنه و سعی کنید با مستاجرتون به طور مستقیم درگیر نشید . اگه مستاجرتون خسارت رو جبران نکرد ، اصلا باهاش درگیری کلامی یا فحاشی یا درگیری فیزیکی ایجاد نکنید . بهترین راه اینه که تشریف ببرید دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و یک لایحه شکایت علیه مستاجرتون تنظیم کنید . من خودم همین کار رو کردم . رفتم پیش وکیل اول برام ی لایحه نوشت . بعدا بردم دفتر خدمات الکترونیک قضایی . بعدا دو جلسه رفتیم شورای حل اختلاف . مستاجرم قبول نمی کرد که خسارت زده . شورا کارشناس دادگستری فرستاد اومد ملک رو بازدید کرد . حالا ابلاغیه اومده که تشخیص داده مستاجرم به ملک خسارت وارد کرده و خیلی خوب هم براورد خسارت کرده و پدر مستاجرم رو هم دراورده . پس نکته کلیدی اینه که به قانون اعتماد کنید و از رفتارهای هیجانی بپرهیزید .
در کل باید بگم که خدا کنه مستاجر خوب گیر ادم بیاد . وگرنه با همه این احتیاط ها ممکنه بازم تو دردسر بیفتید . چیزی که با چشم خودم دیدم ، مستاجرهایی هستند که میان تو ی محله و خونه ای رو اجاره میکنند و شروع میکنند از کاسب های محله ابتدا چند بار نقدا خرید میکنند و بعدا شروع میکنند به نسیه گرفتن و وقتی که باید ملک شما رو تخلیه کنند ، کلا از اون محله غیب میشن و پول کاسب های محله رو میخورن . و دوباره میرن ی محله جدید پیدا میکنند و روز از نو و روزی از نو !
تو این روزهای کرونایی ، منم گفتم تجربیاتمو در اختیار مالک های عزیز قرار بدم . این مطالب هنوز کامل نیست و من اگه چیز جدیدی به خاطر آوردم ، بازم اضافه میکنم .
امیدوارم موفق و پیروز و شادکام باشید .
